近日，上海、北京和深圳等地相繼宣布取消普通住房和非普通住房標準。該標準取消后，消費者進行住房交易的稅負將大幅降低。
業(yè)內(nèi)人士認為，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生新變化，改善性住房需求崛起，此時取消普通住房和非普通住房標準，回應(yīng)了群眾關(guān)切，降低了居民的購房成本。
消費者能獲得多少實惠？
12月1日起，京滬深將取消普通住房和非普通住房標準。調(diào)整后，消費者獲得了與普通住宅和非普通住宅標準相銜接的稅費減免“大禮包”。
北京市民孫女士聽到該消息稱，“作為置換型購房者，我的買賣交易流程可以同時進行，原先要先賣后買，因為二套房要交3%的契稅，現(xiàn)在一套房和二套房的稅費都是1個點，那么就意味著交易進程可以并聯(lián)。”
根據(jù)北京、上海和深圳發(fā)布的新政策，三地將適用全國統(tǒng)一的個人購房契稅優(yōu)惠政策。對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
“這一次政策里說的取消，實際上主要是指增值稅和個稅部分，以前出售住房繳納增值稅和個人所得稅，對普宅和非普宅有不同的要求，現(xiàn)在都取消了，只要購買2年以上的，就免征增值稅，只要住了5年以上并且是家庭唯一住房，就免征個人所得稅。”易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進說。
嚴躍進說，對于首套購房群體而言，過去購買90平方米以上住房，需按1.5%繳納契稅，隨著契稅征稅節(jié)點上調(diào)至140平方米，如今購買大兩居或三居住宅則可按照1%繳納契稅，動輒就可省下數(shù)萬元甚至十幾萬元。對于購買二套住房的群體而言，購置140平方米以內(nèi)的住房契稅下調(diào)了2個百分點，購置140平方米以上住房下調(diào)了1個百分點，利好更為顯著。
根據(jù)政策調(diào)整，在個人出售住房增值稅方面，北京、上海和深圳消費者將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。
此外，上海和深圳還分別取消了非普通住房以個人轉(zhuǎn)讓收入2%和1.5%核定應(yīng)納個人所得稅額的規(guī)定。
以上海為例，嚴躍進表示，在房屋交易環(huán)節(jié)，上海目前執(zhí)行的是差別化的個稅政策。2006年原上海市地方稅務(wù)局印發(fā)《關(guān)于本市貫徹〈國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知〉的操作意見》明確，普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收，非普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的2%征收。當(dāng)前上海取消普通住房和非普通住房標準，原來屬于非普通住房的個稅核定稅率統(tǒng)一為1%。這意味著，擁有一套150平方米、單價為10萬元住宅的房東，在出售該住宅時可節(jié)省個稅15萬元。
樓市步入“改善時代”
業(yè)內(nèi)人士認為，隨著經(jīng)濟發(fā)展和生活水平的提高，房地產(chǎn)市場從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”時代，人們更加關(guān)注住房品質(zhì)、生態(tài)配套、服務(wù)設(shè)施等因素，改善性住房需求越來越旺盛。在此背景下，普通住宅和非普通住宅之間的差異在契稅政策上的意義被逐步降低，取消普通住宅標準有關(guān)事項的呼聲也日漸升高。
克而瑞集團董事長丁祖昱說，總體而言，京滬深等一線城市此次減免契稅及增值稅政策，利好中高端改善性需求置換。“對于改善性需求群體而言，整體購房成本顯著下降。對于剛需群體而言，此次政策調(diào)整有利于鼓勵剛需群體成為剛改群體，從而選購居住條件更好的住房。”
持續(xù)升級的改善性需求將成為未來房地產(chǎn)市場的主要支撐。記者近期在走訪熱點城市房地產(chǎn)市場過程中，深刻感受到人民對好房子、好社區(qū)的需求愈加強烈。
上海市民楊先生近期看中黃浦區(qū)“開城新苑”一套144.33平方米的房產(chǎn)，如果沒有取消普宅、非普宅標準，需繳納增值稅為賣出價與買入價差額的5%，即29.25萬元。“真是天降‘禮包’，原先準備再等等看的我決定出手了，要不然對不起這么可觀的減負效應(yīng)。”楊先生笑著告訴記者。
嚴躍進說，在北上廣深認購140平方米及以下住房，基本覆蓋了絕大多數(shù)剛性和改善性購房需求，有力支持了居民購房消費。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，一些地段、周邊配套和住宅品質(zhì)較差的樓盤，即使在交易相對活躍的上海樓市中也是門可羅雀。如華發(fā)海上都薈，二期4月底開盤認購率僅3%、不足10組，三期9月開盤至今網(wǎng)簽率僅7%。即使在同一地段，由于樓盤品質(zhì)不一，銷售情況也是冰火兩重天。如同處上海嘉定新城板塊，價格相近、幾乎同時開盤的象嶼遠香湖岸前四期幾乎售罄，但相隔僅600米的大家映翠府二期去化僅22%。
“購房者對住房品質(zhì)、交通配套等要求日益提升。” 上海鏈家數(shù)據(jù)分析師任靜認為，“從二手房市場來看，次新房、大面積、樓齡新的住宅在成交中的比重有所提升，居民住房改善意愿強烈顯示出與新房市場一致的趨勢。”
瞄準品質(zhì)升級趨勢 深挖住房消費潛力
對于此前房地產(chǎn)市場的調(diào)整，一些開發(fā)商人士認為，雖然當(dāng)下部分房企遭遇階段性流動性困難，但隨著人們住房需求不斷迭代升級，人們對住房已從簡單的居住需求轉(zhuǎn)向高品質(zhì)多元化需求。此時，一線城市在稅費、金融和限購政策等方面優(yōu)化樓市調(diào)控手段恰逢其時。
廣東省住房政策研究中心主任李宇嘉說，取消普宅和非普宅標準這個政策是一個信號，提示我國住房升級換代的轉(zhuǎn)變已經(jīng)到來。這個政策的利好會持續(xù)釋放，降低交易成本、促進新房二手房交易、增強買房人買大房子的意愿。房企和地方政府應(yīng)當(dāng)順應(yīng)這個趨勢，加快推進房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。
“目前市場上購房需求仍然充沛，居民改善居住條件的愿望強烈。隨著政策效果持續(xù)釋放，市場推出更多適配好產(chǎn)品，購房潛力將逐步釋放。”貝殼研究院首席分析師許小樂說。
專家表示，在住房產(chǎn)品供給方面，應(yīng)根據(jù)各城市的真實需求確定土地出讓指標，建立人口流入與土地供應(yīng)增減匹配的“人—地”掛鉤機制；鼓勵企業(yè)設(shè)計更好的住房產(chǎn)品，調(diào)控手段從行政手段向稅收等經(jīng)濟手段過度。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，在理念上，要始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子。好房子的標準是綠色、低碳、智能、安全，讓群眾住得健康，用得便捷，成本又低，放心安心。
“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”是實現(xiàn)人們對美好生活向往的題中應(yīng)有之義，也是政策持續(xù)發(fā)力的方向。
上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布報告稱，未來房企應(yīng)重視改善住房需求，培育業(yè)績新增長極。該機構(gòu)認為，房企應(yīng)積極調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，以客戶為中心建造好的房子，滿足多元化的住房需求。在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，隨著改善性住房需求的釋放，房企應(yīng)圍繞客戶需求對傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品不斷優(yōu)化，實現(xiàn)產(chǎn)品力的持續(xù)提升。（記者 鄭鈞天 梁倩）
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