我覺得小區物業收費高了,你覺得物業費負擔不了成本;我覺得你在應付差事,你覺得為了做好服務其實已經拼盡所有……一句話,引發住宅小區業主、物業管理企業矛盾的根本原因其實是對“質價難相符”的“雙向奔赴”。怎么解決矛盾?它山之石或可攻玉。6月17日,省物業管理協會相關負責人表示,近期在對上海物業行業進行細致考察、調研后,或找到了化解物業、業主矛盾的新路徑。
現行標準實行多年
現行的物業收費標準在我省實行多年,有業主反映收費標準高,有物業企業則認為現有收費標準很難覆蓋成本,難以滿足業主對更高物業服務的要求。
以合肥市為例,作為省會城市,其物業收費對全省具有指導意義。目前,合肥市物業收費標準明確,有電梯住宅物業服務費基準為1.7元/平方米·月至1.1元/平方米·月不等,無電梯住宅物業費則為1.2元/平方米·月至0.6元/平方米·月,具體收費標準根據物業服務質量等級上下浮動20%。
標準執行多年,業主雖或有微詞,但更多抱怨的是物業企業。一些頭部物業企業負責人告訴記者,即便不看上海、深圳,現行標準也比周邊同等城市低不少。物業行業,作為新興的產業來說,理應引入更科學的定價機制。
價格的高或低,或許是相對的,但數字最能說明狀況。
2023年1月19日,安徽省政府下發了《關于調整全省最低工資標準的通知》(皖政辦秘〔2023〕2號),明確合肥最低工資標準由2021年的1650元/月提升為2060元/月,漲幅24.8%。
2019年合肥市調整前期物業費最高限價為2.04元/㎡/月,2019年最低工資標準為1550元/月。2023年最低工資標準調整為2060元/月,相比2019年最低工資標準上漲約32.9%。
作為勞動密集型行業,物業管理行業的人工成本占比約70%至80%,伴隨最低工資標準上升,物業企業經營壓力相應增大。
以2023-2024年合肥普通住宅開發項目為例,簽署的前期物業服務協議限價為2.04元/㎡/月,項目實際交付運營在2025~2026年,伴隨人工成本的持續上漲,項目交付后物業企業的運營壓力將會更大。
“上海模式”推動行業發展
“有些物業合同約定了小區安排多少人服務,卻不約定服務達到什么標準,這就容易留下矛盾的‘種子’。”省物業管理協會負責人舉例說,一些業主覺得物業企業服務不到位,不知道如何監督,就“死磕”小區里物業服務的人數,拍照、盯梢,自己累不說,還難有效果。
為探索新的破解路徑,安徽省物業管理協會近日對上海進行了考察、調研。
目前,上海物業收費標準基本放開,交給市場。其物業管理定價主要依據的是《上海市住宅物業管理規定》和相關政策文件,根據2019年3月4日施行的新版《上海市住宅物業管理規定》,業委會委員應當符合法定條件,業主與物業服務企業可以商定物業服務費收費標準,小區的公共收益使用、專項維修資金續籌和使用、緊急維修事項處理等問題都作出了明確規定。這些規定旨在解決業主委員會運作不規范、物業服務收費和停車收費價格放開后缺乏議價機制等問題。
根據《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》,該辦法自2005年10月1日起實施。這表明至少從2005年開始,上海市住宅物業服務收費已經實行了分級收費管理,物業服務企業可以根據服務等級和內容來確定收費標準。
可以看出,上海市住宅小區的物業管理定價是在政策框架內,引入第三方機構進行評估,通過業主與物業服務企業之間的協商確定的,受到了相關法律法規的規范和指導。
質價相符才是問題關鍵
“一方面是成本趨增,一方面是限價劃定。而且,95后00后年輕人特點明確,也加大了物業企業招人與用人的成本壓力。”多位物業企業負責人告訴記者,為此,少數企業采取“以收定支”方式,在監督不到的地方節約成本,減少投入,這自然加大了項目設施設備長期的安全隱患,不利于業主資產的保值增值,影響業主在小區居住生活的幸福感及安全感。
“上海在物業服務定價和管理方面先行先試,其計費方式確保了費用的透明和合理。”省物業管理協會有關負責人表示,上海的這一模式為物業服務市場評估提供了新思路,也為安徽省提供了可借鑒的經驗。從調研來看,該收費政策起到了平衡物業和業主雙方利益、化解兩者矛盾的目的。
“上海模式”勾勒出了這樣一個圖景,即物業費用的收取會更注重結果導向,而不僅僅關注服務過程。例如,不再單純以公共區域的清掃次數作為衡量標準,而是更加關注清掃的效果和質量;其次,物業服務人員的年齡、經驗等也將作為定價的參考因素,以確保物業服務的專業性和可靠性。
同時,我省物業行業也在思考行業內部建立、推行信用體系建設的可行性方案,以促進物業服務行業與長三角地區的對接和融入。信用體系的建立,將提升物業服務企業的信譽度,增強業主信任,推動行業健康有序發展。
“最關鍵的問題,就是通過一系列可行機制的建立,推動‘質價相符’目標的實現,這肯定是化解矛盾的思路。”相關物業專家認為,行業有調整需求,業主對服務標準有更高渴望,“謀篇布局”也就正當時了。
責任編輯：陸迪
